大きな土地を必要な土地の大きさに分けることを「分筆」と言います。
分筆が必要になるシチュエーションはいろいろあります。
分筆が必要になる例
大きな宅地を分筆して家を建てる場合
○〇市○○町1000番地の300坪ある広大な土地に家を建てるとなった際、そのまま建てると300坪に対して固定資産税などがかかってしまう為、75坪ずつ、４区画に分け、残り３区画は売却する事があります。
この場合、○〇市○○町1000-1番地～1000-4番地の４つの土地の地番が新たに出来る事になります。
農地の一部に家を建てる場合
○〇市○○町1000番地の300坪ある農地に家を建てる場合、300坪をそのまま宅地に転用する事はできません。
この場合、家を建てる為に必要な面積だけ土地を分ける必要があります。例えば100坪を宅地にする場合、○〇市○○町1000-1番地200坪の農地と、1000-2番地100坪の宅地が出来る事になります。
農地にも種類があり、農業振興地域という地域に指定されている場合は、分筆を行った上で約１年近くかけて「農振除外」と「農地転用」という手続きを行い、許可を得る必要があります。どちらの場合も100％許可が下りるわけではありませんが、提出してみないとわからないという不確実な手続きとなります。
分筆の流れ
土地を分筆する場合、「土地家屋調査士」の資格を持った方に依頼をします。
その上で流れは大きく２つに分かれます。
①.測量をせずに公図上だけで分ける
②.測量を行った上で分ける。
①は、農村部などで、境界がシビアで無く、国土調査という測量が済んでいる地域などで行う事があります。家を建てたり、駐車場にしたりするために分筆する場合は「越境」してしまう場合もあり、トラブルに発展する事もある為おすすめできません。
②は「土地家屋調査士」の方が、現地で測量を行い、現状の境界がどこにあるのかを調査します。それを隣地の方に立ち会っていただき、お互いに「間違いない」と確認できた境界に、「境界杭」を打ち、その上で分筆の手続きを行う事になります。
この場合、1～2か月の期間が必要です。
①②の中間的な手続きを行う事もあります。
分筆の費用
費用は調査内容や、難易度によって大きく異なるようです。
①の公図上だけでの分筆の場合、数万円で済むこともあるようです。
②や中間の手続きの場合、15万円から数十万円かかることもあるようです。
これまで関わってきた中では、②の場合25万円～40万円程度が多い印象です。
ただし、地域によっては難易度が大きく変わる事もあるようですので、「土地家屋調査士」さんへ問い合わせるのが間違いないかと思います。
弊社が関わって分筆する場合
弊社で家を建てる場合は、お知り合いに「土地家屋調査士」がいる場合などを除き、ご紹介をさせていただく事が多いです。
その理由は、建築士として家を建てるのに必要な大きさや、寸法を検討しながら分筆するラインを決める必要がある為です。その詳細な位置等も図面などで調査士さんにお願いする流れなので、連携が取れる方の方が手続きがスムーズになり、トラブルも少なくなります。
