土地には「地目」という土地の種類が23種類定められています。その中で住宅用地として利用したいとご相談頂くのは下記の5種類になります。
・宅地
・田（農地）
・畑（農地）
・山林
・雑種地
この中で「田」「畑」には家は建てられません。
農地には、「農地法」という農地を守る為の法律により、原則として家を建てる事ができない、とされています。
「○○○という理由で田・畑の地目を宅地に変更する事はできますか？」という手続き（農転）を経て宅地に変更できます。
農地転用にはいくつかの種類がありますが、詳細は別で記載し、今回は飯田市の申請の流れを具体的にご説明します。
※農業振興地域の除外申請は別記事で説明します。
※経験則で記載しています。具体的には担当部署へお問い合わせください。
※飯田市以外でも大枠の流れは同様です。
目次
1.申請は誰が行う？
2.どんな流れで申請するの？
3.どれくらいの期間がかかる？
4.申請用の図面は仮の図面でOK？
5.農地転用の費用は？
6.どれくらいの面積までOK？
7.駐車場でも宅地への転用が必要？
1.申請は誰が行う？
農地転用の申請は、その土地の所有者か、その土地を宅地等として利用する予定の建築主が行いますが、手続きが複雑なため、委任状を以て行政書士に依頼する事が可能です。
また、その転用の目的が単に建築を立てる為に限定される場合、建築士に委任する事も可能とされています。※自治体によって運用が異なる場合もあります。
住宅会社で行政書士を紹介する事もあります。
2.どんな流れで申請するの？
状況によって流れは異なりますが、一般的なものをご説明します。
表は１月に申請を出した場合です。飯田市は毎月受付をしています。
1.対象地の公図と登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する（法務局）弊社で進める際は弊社で取得
2.登記事項証明書で地目と所有者を確認する
3.各自治体の担当部署へ農業振興地域に該当しないか確認をする※該当した場合、別の手続きが必要になります。同時に、対象地が宅地に転用できそうか確認。飯田市農業課：0265-21-3217
4.建築士や住宅会社に土地と建物の図面を起こしてもらう
5.1.2.4の書類を持って行政書士に依頼をするか、自治体担当部署（飯田市は農業課）に相談をする。※通常の農地の中にも難易度がかなり高い場合も存在し、そもそも許可が下りない可能性がある為
6.担当部署に申請を行う
3.どれくらいの期間がかかる？
飯田市の場合毎月申請を受け付けています。他の自治体では２カ月に一度という場合もあります。通常は申請してから1.5～2カ月で許可が下り、着工可能になります。
申請に必要な書類を整えるのに、１～３カ月必要な事に注意が必要です。
4.申請用の図面は仮の図面でOK？
自治体によって運用が大きく異なります。飯田市の場合、農地転用の申請時の図面（建物の大きさ、高さ、位置、用途など）と、実際に建てる図面が異なっていると変更申請が必要です。周辺農地への影響という観点から判断されます。
変更申請中は工事が始まっていても許可が下りるまでストップする必要が出てきます。変更申請にも１～２カ月必要なので要注意。
数年前は仮の図面でOKでしたが、今は厳格に運用されているので甘い考えで行くと計画が大きく狂います。下記のように少なくとも２カ月は遅れると思っていいでしょう。
※重要ポイント：上記の運用により農地転用の申請前に間取りや建物の大きさ、位置を確定しないといけないという事になります。
5.農地転用の費用は？
行政書士又は建築士に依頼する場合の費用は、６～１０万円程が多い印象です。
状況によって難易度が異なる為、行政書士等にお問合せください。
ご自分でされる場合は書類の取得代数百円～2000円以下で納まりますが、何度も担当部署へ足を運び訂正をしたり、場合によっては許可が下りないリスクも高まりますので、行政書士等へ依頼する事をお勧めします。
6.どれくらいの面積までOK？
一般的には500㎡（151坪）くらいまでOKと言われていますが、最初にお伝えした通り、農地法は農地を守る法律です。宅地として必要のない部分があると面積を減らし、農地を少しでも多く残すように指導されることもあります。
7.駐車場でも宅地への転用が必要？
「建物を建てないから申請はいらなさそう」と思われるかもしれませんが、農地の地目である土地を、農地以外の目的で使う場合は必ず「宅地」への転用申請が必要です。無許可で駐車場として利用した場合「現状復旧命令」が下され、例えば舗装や砕石を敷いてしまった場合、それらを取り除き農地として使える状況に戻す必要が出てきます。※自治体によって運用は異なります。
